Das eigene Haus stellt zweifelsfrei einen der größten und schönsten Wünsche dar, den sich Menschen realisieren können. Schließlich sind die eigenen vier Wände der wirksame Schutz vor Wohnungskündigung und Mieterhöhung und bieten zudem den Vorteil einer hohen Wertbeständigkeit. Gleichzeitig ist Wohneigentum ein wichtiger Bestandteil der Altersvorsorge. Für viele bedeutet das eigene Haus aber auch die größte Investition ihres Lebens, die daraus entstehende finanzielle Verpflichtung muss auf einer sicheren Basis stehen. Deshalb ist ein individuelles Finanzierungskonzept eine wichtige Grundlage für die spätere Zufriedenheit.
Der Finanzierungsplan splittet die Gesamtfinanzierung in Eigenkapital und Fremdkapitalbestandteile auf, definiert Darlehensarten, Laufzeiten, Zinsfestschreibung und Tilgungsbeginn. Er sollte zusammen mit einem Finanzierungsexperten sorgfältig entworfen werden. Damit werden finanzielle Risiken weitestgehend minimiert und es werden die Vorteile staatlicher Förderung und steuersparende Effekte berücksichtigt.
Der Wert eines Finanzierungsplanes steht und fällt aber auch mit der Genauigkeit der angesetzten Kosten. Diese sollte man gemeinsam mit seinem Architekten anhand der Ausschreibungsunterlagen ermitteln.
Um sicherzugehen, dass die wichtigste Basiszahl, nämlich die Gesamtbaukosten, korrekt, angesetzt ist, sollte man vor dem Abschluss der Finanzierungsgespräche nochmals mit seinem Architekten die Baukosten durchsprechen und sich die einzelnen Kostenansätze sowie die Gesamtsumme bestätigen lassen. Das gleiche gilt für die Einsparungsansätze durch Eigenleistung.
Grundsätzlich ist die Finanzierung der eigenen vier Wände eine langfristige Angelegenheit. Dabei stehen die Länge der Laufzeit und die Höhe der monatliche Belastung in direktem Zusammenhang. Bei längeren Darlehenslaufzeiten ergeben sich grundsätzlich niedrigere monatliche Belastungen als bei kürzeren Laufzeiten, dafür sind die auf die gesamte Laufzeit berechneten Kreditkosten bei kürzeren Laufzeiten aber niedriger. Die Auswahl und Höhe der einzelnen Finanzierungsbestandteile ist in besonderer Weise von den vermögens- und Einkommensverhältnissen des einzelnen abhängig. Dennoch gibt es gewisse Grundregeln, die beachtet werden sollten: Von Experten wird grundsätzlich mindestens ein Eigenkapitalanteil von einem Viertel des gesamten Bau- und Kaufpreises empfohlen. Denn je höher die Eigenkapitalbasis, desto geringer ist der Fremdkapitalanteil. Dadurch wird auch die gesamte Finanzierung solider und kalkulierbarer, und die Höhe der monatlichen Belastung kann spürbar gesenkt werden. Im Einzelfall sind heute auch andere Finanzierungsmodelle mit einem geringeren Eigenkapitalanteil, mehr Bausparmitteln oder einem höheren Hypothekendarlehen durchaus realisierbar. Wie sich die einzelnen Finanzierungsbausteine zusammensetzen, hängt jedoch immer vom Einzelfall und den persönlichen Verhältnissen ab und muss in der Praxis genau geprüft werden.
Eine solide Eigenkapitalbasis ist das Fundament jeder Baufinanzierung. Noch bevor es an das eigentliche Finanzierungskonzept geht, sollten alle vorhandenen finanziellen Reserven bis auf eine Rücklage für Notfälle liquide gemacht und in die Finanzierung eingebracht werden, um einen möglichst hohen Eigenkapitalanteil zu erreichen. Zum Eigenkapital zählen beispielsweise Sparguthaben, Bausparguthaben, Festgelder, festverzinsliche Wertpapiere, Aktien und Anteile an Investmentfonds.
Neben den in Geld verfügbaren Eigenmitteln können auch Eigenleistungen einfließen und die mit einer Immobilienfinanzierung verbundene finanzielle Belastung senken. Grundsätzlich sollte diese Position aber nicht zu hoch angesetzt werden. Als Richtwert gelten 5 bis 10 % der Baukosten.
Ein wichtiger Bestandteil bei der Baufinanzierung ist in der Regel ein langfristiges Hypothekendarlehen einer Bank, dessen Zinssatz sich im wesentlichen nach dem Zinsniveau auf dem Kapitalmarkt richtet. In der Reihenfolge der dinglichen Absicherung im Grundbuch wird dieser Finanzierungsbaustein auch 1. Hypothek genannt. Demnach ist ein Hypothekendarlehen zunächst im erststelligen Beleihungsraum abzusichern. Aufgrund von gesetzlichen Bestimmungen ist es nicht möglich, mit einem Hypothekendarlehen den vollen Kaufpreis eines Hauses zu finanzieren.
Üblicherweise wird ein Hypothekendarlehen als Annuitätendarlehen vergeben, das heißt, der Kreditnehmer zahlt während der vereinbarten Zinsbindungsdauer jeweils konstante Raten, die aus einen Zins- und einem Tilgungsanteil bestehen. Im Laufe der Zeit wird dann der Zinsanteil, der in der Rückzahlungsleistung enthalten ist, immer geringer. Aus diesem Grund wird die Laufzeit des Hypothekendarlehens von der Höhe der jährlichen Tilgungsleistung und auch von der Höhe des Zinssatzes beeinflusst. In der Regel beträgt der Tilgungsanteil (Tilgungssatz) 1 % der Darlehenssumme jährlich.
Zentraler und wichtiger Bestandteil in der Gesamtfinanzierung sind die Bausparmittel. Damit ein zuteilungsreifer Bausparvertrag in die Gesamtfinanzierung einfließen kann, empfiehlt es sich, rechtzeitig mit der Vorsorge durch regelmäßige Besparung zu beginnen. Neben dem angesparten Bausparguthaben gehört zu den Bausparmitteln das zinsgünstige Bauspardarlehen, das sich in der Regel aus der Differenz zwischen der Bausparsumme und dem bereits angesparten Bausparguthaben ergibt.
Auch für den Fall, dass man bisher kein Bausparkonto angespart hat, ist es bei der Zusammenstellung der Finanzierung sehr sinnvoll, ein neues Bausparkonto zu besparen. Dadurch gewinnt die Finanzierung zusätzlich an Flexibilität, da man die Bausparmittel später je nach Bedarf für Modernisierungs-/ Renovierungsmaßnahmen am Objekt oder bei Ablauf der Zinsbindung des Hypotheken-/ Bankdarlehens zur Teilentschuldung der Immobilie verwenden kann. Damit sichert man sich gleichzeitig zielgerichtet gegen Zinsänderungsrisiken ab und die Liquiditätsbelastung im Finanzierungsverlauf wird kalkulierbarer.
Eine gute Möglichkeit, an ein zinsgünstiges Baudarlehen zu kommen und die Gesamtfinanzierung damit leichter zu realisieren, ist das Arbeitgeberdarlehen, das viele Unternehmen ihren bauwilligen Mitarbeitern gewähren. Die Vorteile des Arbeitgeberdarlehens liegen in den günstigen Konditionen, die meistens erheblich unter dem Zinsniveau am Kapitalmarkt liegen. Das Arbeitgeberdarlehen kann oft sogar als anteiliger Eigenkapitalersatz gelten. Es muss jedoch unter bestimmten Voraussetzungen als geldwerter Vorteil versteuert werden.
Private Darlehen können die eigene Finanzbelastung spürbar entspannen. Allerdings ist es ratsam, dabei für klare „Fronten“ zu sorgen, damit man die Baufinanzierung ohne spätere Überraschungen durchziehen kann. Man sollte daher mit dem Darlehensgeber klare Vereinbarungen treffen über
- die Höhe des Darlehens,
- den Zeitpunkt der Inanspruchnahme,
- den Zinssatz, den Zeitpunkt bzw. den Beginn der Rückzahlung bei Ratenzahlung.
Am besten formuliert man die Vereinbarungen schriftlich. Später möchte man eventuell gezahlte Zinsen steuerlich geltend machen. Dann sollte man dem Finanzamt eine entsprechende Vereinbarung vorlegen können. Außerdem vermeidet man durch schriftliche Formulierungen am leichtesten mögliche Missverständnisse.
Man sollte bei der Finanzierungsplanung auch heute bereits vorhersehbare Kostenbelastungen in der Zukunft berücksichtigen. Dies könnten fällige Zahlungen aus früheren Krediten sein oder Mehrkosten, wenn die Kinder größer werden und neue Bedürfnisse entstehen bzw. zusätzliche Ausbildungskosten anfallen.
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Man muss rechtzeitig an mögliche Entwicklungen auch bezüglich der Eltern und Schwiegereltern denken. Daraus können sich im Einzelfall auch finanzielle Konsequenzen ergeben. Nach Abschluss der Kreditverträge lässt sich daran meist schwerlich etwas ändern und wenn, dann oft nur mit finanziellen Nachteilen.