Baukosten und Bauablauf stehen in einem sehr engen Zusammenhang, denn gerade in der Koordination von Bauabläufen schlummern noch enorme Rationalisierungs- und Kostensparpotentiale. Die Tatsache, dass die meisten Bauherren ihre vorher angesetzten Baukosten überschreiten, liegt im wesentlichen an unzureichender Planung und Kontrolle, sowohl der Baukosten als auch der Bauabläufe.
Wir wollen hier die wichtigsten Überlegungen und Ansatzpunkte für eine erfolgreiche und finanzielle erschwingliche Erfüllung der Wohnwünsche geben. Im Mittelpunkt steht dabei die konsequente rechtzeitige Kostenplanung für alle Gewerke sowie deren Kontrolle vor und während der Bauphase. Dazu ist einiges an Aufwand erforderlich, der sich aber in jedem Falle lohnt.
Die hier zusammengestellten Informationen sollen dazu dienen, die Zusammenarbeit mit Architekten zu erleichtern und Missverständnisse möglichst schon im Ansatz zu vermeiden.
Eine der wichtigsten Kriterien bei der kostenbewussten Hausplanung ist, einen Architekten zu finden, der Bedarf, Geschmack und Stil des Bauherrn erkennt und möglichst schon ähnliche Häuser realisiert hat. Man sollte sich deshalb von dem Architekten verschiedene realisierte Objekte zeigen lassen, sich diese vor Ort ansehen und mit den Bewohnern über deren Erfahrungen sprechen. Aus den vielfältigen Eindrücken lassen sich dann bereits Schlüsse ableiten, ob der Architekt in etwa in die richtige Richtung denkt und plant.
Ein zweiter wichtiger Punkt ist das persönliche Vertrauensverhältnis. Mit seinem Architekten muss man über viele Monate hinweg intensiv im Gespräch sein und um viele Einzelentscheidungen ringen. Um dies in entspannter Atmosphäre tun zu können, muss ein persönliches Vertrauensverhältnis zum Architekten gegeben sein.
Man sollte größten Wert auf eine klare Systematik bezüglich der Bauzeitplanung, der Ausschreibung, der Baukoordination und der Baukontrolle legen. Die Vorgehensweise sollte man sich vom Architekten eingehend erläutern lassen, so dass man sicher sein kann, dass der Architekt in diesen Bereichen einen Schwerpunkt seiner Arbeit sieht, denn darin liegen wesentliche Gefahren späterer Kostenüberschreitungen. Man gegebenenfalls auch ein Zusatzhonorar vereinbaren, wenn die Kosten eingehalten bzw. unterschritten werden. Das zahlt sich immer aus.
Um wirklich alle Kosten eines Bauvorhabens abschätzen zu können, muss im ersten Schritt eine Übersicht über die Kostenarten geschaffen werden.
Die künftigen Unterhaltskosten für ein Haus können in der Regel vorher nicht genau beziffert werden. Eine etwaige Abschätzung ist dennoch wichtig. Dazu dient folgende Checkliste. Wenn man einzelne Beträge schätzen muss, so ist es sinnvoll, diese etwas höher als zu niedrig anzusetzen.
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Erfahrungswert DM pro Jahr |
Ihr Haus DM pro Jahr |
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- Heizkosten (inkl. Warmwasser) - Strom - Wasser/ Abwasser - Schornsteinfeger - Müllabfuhr - Versicherungen - Grundsteuer |
ca. 1.000,-- ca. 1.000,-- ca. 800,-- ca. 200,-- ca. 400,-- ca. 400,-- ca. 600,-- |
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Summe: |
4.400,-- |
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Monatliche Aufwendungen ca. 370,-- DM
Als Richtwert für die späteren laufenden Unterhaltskosten können monatliche ca. 2,-- DM je m² Wohnfläche angesetzt werden. Demnach sollte man bei 160 m² Wohnfläche ca. 3.840 DM pro Jahr als Unterhaltskosten ansetzen.
Beachte dabei, dass spätere Kosten für Kleinreparaturen, Instandhaltung und Wartung noch nicht enthalten sind, die je nach Hausalter auch über die ermittelten Aufwendungen hinausgehen können.
Das Schlüsselwort für erfolgreiche Kostenplanung heißt „Transparenz“. Je genauer die einzelnen Kosten von Beginn an definiert sind, desto besser ist die Übersicht möglich und desto besser lassen sich Abweichungen erkennen.
Die Kostentransparenz, d.h. der genaue Stand und die Entwicklung der Kosten sollten für den Bauherren zu jedem Zeitpunkt der Bauphase in einem Soll-Ist-Vergleich kontrollierbar sein. Dazu ist im ersten Schritte eine übersichtliche Kostenplanung zu erstellen, anhand dieser dann die tatsächlichen Kosten gemessen werden können. So werden, bisher meist erst zu spät erkannte, unliebsame Überraschungen durch Kostenüberschreitung, rechtzeitig erkennbar und es kann frühzeitig reagiert werden.
In der ersten Planungsstufe werden die Baukosten überschlägig ermittelt. Daraus ergibt sich die voraussichtliche Bausumme. Wenn der Plan zur Genehmigung eingereicht wird, kann bereits die Ausschreibung der einzelnen Gewerke beginnen. Je rechtzeitiger dies geschieht, desto besser können die Kosten und Termine geplant werden. Nach Auftragsvergabe werden die Kosten in der hier dargestellten Kostenübersicht eingetragen und den Planungsdaten gegenübergestellt. Bei offensichtlichen Kostenüberschreitungen sind zu diesem Zeitpunkt noch Detailänderungen im Hausplan und im Bauablauf möglich. Deshalb ist es wichtig, Abweichungen vom Kostenplan so früh wie möglich zu erkennen.
In dieser Phase ist es sehr wichtig, dass man als Bauherr, wenn man sich für ein bestimmtes Kostenlimit entschieden hat, auch während der Planung und während der Ausführung bei diesem Entschluss bleiben. Viele Bauherren ändern im Verlauf des Baufortschritts ihre Wünsche und Vorstellungen. Nicht selten werden kurzfristig noch Sonderwünsche eingebaut, die dann in der Summe deutlich höhere Baukosten bewirken, Dabei muss man wissen, dass gerade nachträgliche Änderungen immer unvorhersehbare Konsequenzen in den verschiedensten Gewerken haben und damit Missverständnisse, Mehraufwand und Mehrkosten vorgegeben sind.
Empfehlenswert ist es, sich von seinem Architekten eine Baukostenübersicht mit folgenden Einzelwerten ausarbeiten zu lassen. Dabei ist es ratsam, gleich einen Fixbetrag für „Unvorhergesehenes“ vorzusehen, um unangenehmen Überraschungen vorzubeugen.
Man sollte sich keinesfalls mit ausschließlichen Baukosten in DM pro m² Wohnfläche oder pro m³ umbauten Raum zufrieden geben. Derartige Aussagen genügen für die erste Überschlagsrechnung aber nicht als Basis fü die Kosten- und Finanzierungsplanung.
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Pos. Nr. |
Gewerke |
Plan DM |
Ist DM |
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1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 |
Baustelleneinrichtung Erdaushub, Transport, Deponiegebühr Rohbauarbeiten Kanal- und Versorgungs-Anschlüsse Dacharbeiten Heizungsinstallation Sanitärinstallation Elektroinstallation Putz- und Stukkateurarbeiten Estricharbeiten Abdichten, Dämmen und Isolieren Treppen Fensterarbeiten Haustüre, Nebeneingangstüre Innentüren und Schreiner Fliesen- und Steinarbeiten Ofen / Kamin Malerarbeiten Schlosserarbeiten Textil- und PVC-Bodenbeläge Außenanlagen, Balkon, Terrasse usw. Garage / Carport Baureinigung Unvorhergesehenes |
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Gesamtsumme der Baukosten: |
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Pos. Nr. |
Plan DM |
Ist DM |
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1 2 3 4 5 |
Planungskosten / Architekten-Honorar Statik-Kosten Kosten für Bauleitung Gebühren Sonstiges (Gutachten, Fahrtkosten, Telefon usw.) |
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Gesamtsumme: |
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1.Grundstück (Kaufpreis, Nebenkosten, Erschließung) 2.Baukosten (gemäß Baukosten-Liste) 3.Baunebenkosten (gemäß Nebenkosten-Liste) 4.Einrichtungskosten Küche, Möbel, Beleuchtung, Gardinen 5.Finanzierungskosten Zinsen während der Bauphase, Agio/ Disagio 6.Sonstige Kosten Richtfest, Umzug, Bauwasser, Baustrom usw. |
.......................DM .......................DM .......................DM .......................DM .......................DM .......................DM |
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Gesamtkosten: |
.......................DM |
3. Eigenleistungen
Eigenleistungen beeinflussen sowohl die Baukosten als auch den Bauzeitplan. Je nachdem in welchem Gewerke und in welchem Umfang anstehende Arbeiten in Eigenleistung erbracht werden, desto höher liegen die möglichen Einsparungen und desto wahrscheinlicher sind Bauzeitverzögerungen. Diese können im Einzelfall unerheblich sein, Im anderen Fall können sie zusätzliche Kosten (z.B. Mietzahlungen durch späteren Einzug) bewirken.
Dabei muss berücksichtigt werden, dass man als Bauherr bei einigen der anstehenden Arbeiten ungeübt ist und daher für die einzelnen Maßnahmen z.T. deutlich mehr Zeit benötigt als dies bei Ausführung durch einen Fachhandwerker der Fall wäre.
Es ist also in jedem Fall wichtig, bei der Kostenplanung die möglichen Eigenleistungen realistisch einzuschätzen und auch den finanziellen Einspareffekt zu ermitteln. Dieser wird in der Praxis oftmals überbewertet, da die entstehenden Kosten für Material, Hilfsmittel, Maschinen, Werkzeuge usw. unterschätzt werden.
Für den Bauherrn ist daher wichtig, dass er seine Eigenleistung sowohl vom Zeitrahmen als auch vom handwerklichen Geschick her richtig einschätzt. Man sollte dabei unbedingt den zeitlichen Mehrbedarf, den man benötigt, wenn man Arbeiten zum ersten Mal ausführt, berücksichtigen. Bei richtiger Einschätzung der eigenen Arbeit kann die Eigenleistung einen wichtigen Beitrag auch zur Kostensenkung erfüllen. Wirklich effektiv ist Eigenleistung jedoch nur, wenn sie chronologisch in die festgelegten Bauabläufe integriert wird.
In der folgenden Kostenübersicht lässt sich einfach ermitteln, wie viel Geld man definitiv in welchem Bereich einsparen kann. Diese Arbeit lohnt sich in jedem Fall, da man dadurch Sicherheit bezüglich des Finanzierungsplanes bekommt.
Einsparung durch Eigenleistungen
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Gewerke |
Kosten- Ansatz für Hand- werker |
Aufwand bei Eigenleistung |
Einspar- ung durch Eigenleis- tung DM |
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Material DM |
Maschinen DM |
Sonstiges DM |
Summe DM |
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Erdaushub, Transport, Deponie-gebühr Rohbauarbeiten Dacharbeiten Heizungsinstallation Sanitärinstallation Elektroinstallation Putz- u. Stukkateurarbeiten Estricharbeiten Abdichten, Dämmen und Isolieren Treppen Fensterarbeiten Haustüre, Nebeneingangstüre Innentüren und Schreiner Fliesen- und Steinarbeiten Ofen / Kamin Malerarbeiten Schlosserarbeiten Textil- und PVC-Bodenbeläge Außenanlagen, Balkon, Terrasse usw. Garrage / Carport Baureinigung |
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Summe der Einsparung durch Eigenleistung: |
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4. Eigenleistung und Schwarzarbeit
Unter Eigenleistung versteht man die Arbeitsleistungen des Bauherrn und seiner Angehörigen sowie die von anderen unentgeltlich oder auf Gegenseitigkeit gewährte Hilfe beim Bauen. Diese Leistungen sind gesetzlich legitim und bedeuten für viele Bauherren eine wichtige Säule in der Gesamtfinanzierung des Hauses. Denn zum einen werden Kosten eingespart und zum anderen bewerten Banken die Eigenleistung als Eigenkapital, so dass die Beleihungsgrenze steigt.
Eigenleistung hat aber auch ihre gesetzlichen Grenzen. Dies trifft insbesondere dann zu, wenn Arbeitsleistungen am Bau vergütet werden. Der Übergang zur Schwarzarbeit ist fließend, daher sind immer die Umstände des Einzelfalles maßgebend. Wenn man Eigenleistungen mit Angehörigen, Nachbarn oder auch in Gruppenselbstbauweise erbringen möchte, dann sollte man sich bei der zuständigen Handwerkskammer erkundigen.
Schwarzarbeit am Bau zahlt sich nicht aus. Die aufgewendeten Mittel können in der Regel weder im Finanzierungsplan noch in der Kostenliste aufgeführt werden. Man hat daher keine steuersparende Auswirkung. Auch Schadensersatzansprüche sind bei späteren Bauschäden kaum geltend zu machen, da mündliche und schriftliche Verträge mit Schwarzarbeitern gegen das Gesetz verstoßen und somit rechtsunwirksam sind.
Außerdem hat die Zeitverzögerung durch die mangelhafte Planbarkeit von Schwarzarbeit ein großes Risiko von späteren Mehrkosten, weil geplante Handwerkerarbeiten aus zeitlichen Gründen umdisponiert werden müssen. Dies gilt auch, wenn bei Absage eines vorgesehenen „Helfers“ eilig ein Handwerksbetrieb einspringen muss. Ein weiterer wichtiger Punkt ist der Versicherungsschutz für Bauhelfer. Bei Schwarzarbeit besteht für den Bauherrn ein erhöhtes Haftungsrisiko und das Risiko der Strafanzeige.
5. Bauablauf und Bauzeitplan
Für eine termingerechte Baufertigstellung ist eine konsequente Zeitplanung unerlässlich. Ungeplante Verzögerungen, die Geld und Nerven kosten, können dadurch in Grenzen gehalten werden.
Für den Bauherrn ist es wichtig, dass man sich einen ersten Grobüberblick über die erforderlichen Zeiträume machen kann, und dass man während der Bauphase einen genauen Bauzeitplan für alle wesentlichen Gewerke zur Verfügung hat.
Zum ersten Überblick kann die folgende Aufstellung dienen:
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Bauplanung |
Übliche Zeiten |
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Finanzielle Vorsorge Ideensammlung und eigene Entwürfe Grundstückserwerb Architektenauswahl Information und Antragstellung für öffentliche Fördermittel Entwurfsplanung Bauplan und Baugesuch Kostenplan Baugenehmigung Ausführungspläne und Bauzeitplan Ausschreibung und Vergabe Finanzierungsplan endgültig Baubeginn Rohbau-Erstellung Richtfest Innenausbau Fertigstellungs-Termin Einzug frühestens Einzug spätestens |
Mehrere Jahre Mehrere Monate Sehr unterschiedlich Sehr unterschiedlich 1-3 Monate 2-3 Monate 1-2 Monate parallel z. Bauplanung 1-4 Monate je nach Objekt 2-3 Monate parallel zur. Baugenehm. Individuell Gemäß Bauzeitplan ............................................... ............................................... ............................................... gemäß Bauzeitplan gemäß Bauzeitplan |
Diese Übersicht zeigt, dass von der ersten Entwurfsplanung bis zum Einzug in etwa 2 Jahre anzusetzen sind, wobei im praktischen Alltag auch deutliche Verkürzungen und Verzögerungen möglich sind. Wichtig ist, dass man sich für die Planung ausreichend Zeit einräumt, damit während der Bauphase möglichst wenig Änderungen vorgenommen werden müssen. Sie kosten zusätzlich Geld unf erhöhen die Gefahr von Missverständnissen und Fehlern.
Bauzeitplan
Für die Aufstellung des Bauzeitplanes ist in erster Linie der mögliche Termin des Baubeginns maßgeblich. Er sollte gemeinsam mit dem Architekten und in Absprache mit dem beauftragten Bauunternehmer definitiv festgelegt werden.
Der zweite wichtige Termin ist der Zeitpunkt der geplanten Baufertigstellung bzw. der Einzugstermin. Dieser sollte unter Berücksichtigung aller persönlichen Verhältnisse und Vorstellungen möglichst frühzeitig schriftlich festgelegt werden. Zwischen dem Termin der offiziellen Baufertigstellung und dem geplanten Einzugstermin sollte man sich erfahrungsgemäß mindestens 2 Wochen Zeit einräumen, um möglichen Verzögerungen vorzubeugen und um genügend Zeit für den ersten gründlichen Hausputz zur Verfügung zu haben.